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在札幌市內退租餐飲店或零售店等商業店面時，店主經常面臨的最沉重金錢負擔，往往就是「原狀恢復（毛胚屋還原／骨架拆除工程）費用」。

即使因營業額下滑或人手短缺等無奈原因決定撤店，退租時面臨動輒數百萬日圓的高昂拆除報價，常令許多店主不知所措，為籌措閉店資金而陷入苦惱。

雖然店面租賃契約中原則上都會載明原狀恢復義務，但只要依循正確程序將店內設備完整轉讓給下一手租客（即「現況頂讓／裝潢設備讓渡」），便有機會合法免除原狀恢復工程的執行責任。

本文將從不動產實務及餐飲第一線經驗的客觀視角，為您詳細說明在札幌地區如何規避店面原狀恢復責任、將退租成本降至最低的具體架構與實務注意事項。

札幌店面退租面臨的「原狀恢復（毛胚拆除）」行情費用

為了避免退租時發生糾紛，首先必須掌握原狀恢復費用的行情，以及費用為何往往如此高昂的背後原因。

餐飲店還原毛胚費用往往特別高昂的原因

店面退租時所稱的「還原毛胚（Skeleton）」，是指將店內的隔間牆、天花板、地面建材、廚房設備、水電管線、招牌等全數拆除清空，回復到僅剩水泥混凝土結構的最初毛胚狀態。

一般辦公室或一般零售店面的拆除費用，有時每坪僅需數萬日圓即可完成；但餐飲店由於涉及以下複雜因素，工程費用往往大幅飆升：

• 給排水設備、截油槽（油脂截留器）的拆除及管線回填工程
• 廚房區域防水層及墊高混凝土層（Cinder Concrete）的破碎鑿除（Chipping）
• 直通大樓頂樓或外牆的大型排煙風管拆卸工程
• 事業廢棄物的分類、清運與處理費用

在這些項目重疊之下，札幌市內餐飲店的毛胚拆除費用達到每坪 10 萬至 20 萬日圓以上的情況並不少見。若以 20 坪至 30 坪規模的店面計算，往往需要數百萬日圓的現金支出；這不僅會導致原先繳納的押金與保證金全數被抵扣，甚至還常被要求追加支付不足的工程款。

◇ 參考資訊｜關於毛胚拆除費用的市場行情

餐飲店的毛胚拆除費用是多少？市場行情、費用偏高的原因及節省成本方法徹底解析（MODEReNO ～原狀恢復・拆除工程專家～）

租賃契約強制規定「原狀恢復」的背景原因

在店面租賃契約中，出租人（房東或大樓物業管理公司）強制要求原狀恢復的主要目的，在於「將房屋回復至中性狀態，以便後續接納各行各業的新租客」，以及「預防前租客遺留的設備因故障或老舊而引發後續修繕爭議」。

房東為了避免後續招租業態受到局限，並防範留置物所有權與修繕責任劃分不清的風險，通常會在契約中一律載明須以毛胚狀態點交。

因此，若希望獲得免除原狀恢復義務，主動提出能消除房東疑慮與風險的替代方案便是不可或缺的前提。

規避店面原狀恢復費用的「現況頂讓（裝潢設備讓渡）」機制

能夠有效抑制作業費用、免除高昂拆除支出的核心方案，正是「現況頂讓（裝潢設備讓渡）」。

現況退租免除並承接原狀恢復義務的具體流程

所謂現況頂讓（居抜き），是指在不拆除店面裝潢、廚房設備、空調等設施的前提下，將現狀直接移交給下一手進駐店家的退租模式。

在此架構下，由「現租客（退租方）」、「新租客（頂讓進駐方）」、「房東／所有權人」三方達成協議。新租客在承接整套設備的同時，於新簽訂的租賃契約書或備忘錄中明確載明「未來的原狀恢復義務亦由新租客一併承接」，現租客的原狀恢復義務便得以正式免除。

由於無須進行拆除工程，原本估價單上高達數百萬日圓的毛胚拆除支出，便可實質降為零負擔。

為何必須在提出解約預告前諮詢並著手進行？

在推動現況頂讓時，最需要嚴格把關的就是「向房東或物業管理公司提出解約通知的時間點」。

一般商業租賃契約通常規定須在退租前 3 至 6 個月提出書面解約預告。然而，若在尚未物色到合適的新租客前便貿然提出解約，管理公司將直接依照合約啟動流程，確立「退租日前必須完成毛胚還原工程」的剛性時程表。

在搬遷期限迫在眉睫的情況下尋找買家，談判時間極度有限，往往面臨被惡意壓價、或因在期限前找不到承接方而不得不硬著頭皮發包拆除工程的嚴重風險。

因此，在正式提交書面解約通知之前，先行諮詢專業團隊並在檯面下低調尋找潛在新租客並完成事前協調，是實務上至關重要的關鍵操作。

透過設備讓渡將店內設備轉化為資產變現的優勢

現況退租的好處不僅在於省下拆除支出。若能將留下的廚房設備、空調及裝潢造作「有償」轉讓給新租客（設備讓渡），便能將這些硬體轉化為實質現金。

對於有意新開店的業者而言，相較於從零開始施工裝潢與添購廚房器具，頂讓現成設施可大幅降低初期投資金額並大幅縮短籌備期；只要讓渡金額合理，對雙方而言都是極具經濟效益的雙贏交易。

藉由省下拆除開銷並取得頂讓金，店主便能取得寶貴資金，用以償還貸款或作為結束營業後的重整周轉金。

順利推動札幌餐飲店・店面現況頂讓談判的實務重點

要順利促成現況退租與設備讓渡，合理的資產價值評估與周延的法律風險控管缺一不可。

「重餐飲」（排煙風管、截油槽等）設施的稀缺價值

並非所有店面在市場上的頂讓需求都相同，其中在札幌市中心（如薄野等區域）或主要幹道旁需求始終居高不下的，是具備「重餐飲（燒肉、成吉思汗烤羊肉、拉麵等油煙較大業態）」規格的設施：

• 直通大樓屋頂的獨立專用大型排煙風管
• 容量充足的埋設型截油槽及給排水基礎設施
• 三相 200V 動力電、大容量營業用瓦斯與大口徑進排水管

若要在現有大樓內事後新設這些管線設施，往往需要耗費數千萬日圓的高額工程費；甚至常因建築結構限制或周邊住戶抗議，管委會根本不允許施工。因此，本身已具備重餐飲標準的物件具備極高的稀少性，極易吸引開店意願強烈的新經營者承接。

尚有租賃（Lease）餘額的廚房設備確認與處置手續

點交店內設備時，務必仔細清查「廚房設備的法律所有權」。

若製冰機、洗碗機、POS 收銀機等是透過租賃（Lease）合約引進，其所有權屬於租賃公司。現租客若擅自將其轉售給第三方，即構成違約行為。

若店內包含租賃設備，通常須採取以下任一途徑處理：

1. 清償剩餘期數全額款項買斷所有權，再將其納入裝潢設備讓渡範圍
2. 經租賃公司審查與同意後，將設備租賃合約名義變更（承接）給新租客

擅自轉讓或搬離設備容易引發法律紛爭，因此在事前製作清冊，明確分類每項設備的合約狀態（自有、租賃、分期付款、借用）極為關鍵。

取得出租人（房東・物業公司）同意的事前談判準備

要達成現況退租並免除原狀回復義務，獲得房東的明確同意是不可妥協的前提。為了說服房東，必須備妥兼顧以下兩大重點的談判計畫：

• 避免租金中斷（無空窗期）的無縫時程安排
  提出無縫銜接的排程，讓舊租約終止日與新租客的新約起租日完全接軌。
• 明確展現新租客的信用背景與事業計畫
  提出客觀資料向房東證明，新租客具備穩健的租金支付能力與健全的營運延續性。

切忌僅單方面表達「我們不想付拆除費，希望維持現狀退租」；而是要提出完整解決方案，例如「我們已找到體質優良的後續承接租客，租金完全不會中斷，且對方已同意概括承接未來的原狀恢復義務」，這才是促成房東點頭同意的致勝關鍵。

原狀恢復與撤店退租諮詢，請指名具備深厚餐飲實務經驗的 Kukan Real Estate

餐飲店面的退租談判與裝潢設備讓渡，絕非僅靠平面圖面或合約書面作業即可順利完成。從設備實際運作狀況、廚房作業動線等現場細節，到與房東及新租客之間的務實條件協商，都需要極具實戰經驗的專業知識。

若您正在為札幌地區的店面撤店或免除原狀恢復費用而感到困擾，歡迎洽詢擁有豐富餐飲開店與營運輔導實績的 Kukan Real Estate。

◇ Kukan Real Estate 官方網站

網址：https://kukanhokkaido.co.jp/realestate/

借重前餐飲店長視角，精準評估設備價值並向買方提案

在 Kukan Real Estate，實務案件由曾於牛排館、成吉思汗烤肉店等高壓餐飲現場擔任過店長的第一線人員親自負責。

我們能從現場經驗者的敏銳角度仔細審視設施狀況：包括排煙風管排氣量與進排氣平衡、截油槽的清潔便利性，以及營業尖峰時段外場與內場的流暢動線。藉由將設備的真實營運價值精準傳達給買方候選人，協助促成合理的頂讓價格，並全力爭取免除原狀恢復義務。

活用金融機構融資實績，支援新租客審查與資金籌措

在推動頂讓過程中常見的破局原因之一，是「雖然找到了有意承接的買家，但對方在申請銀行貸款或房東審查時遭到駁回，導致交易告吹」。

Kukan Inc. 在自身創業開拓事業的過程中，累積了向北海道在地銀行、信用金庫及日本政策金融公庫成功籌資的豐富經驗與實務 Know-how。透過協助新租客撰寫高過件率的事業計畫書並提供金融機構面談輔導，我們能大幅降低因資金審查未過而破局的風險，確保交接程序萬無一失。

善用自家社群（SNS）網絡，精準媒合潛在創業意願者

透過深耕餐飲專用店面仲介與開店輔導業務，Kukan Real Estate 在札幌地區建立了專屬的開店需求者與連鎖擴店業者資料庫。

在物件尚未公開刊登至一般大型租屋平台之前，我們便能直接在檯面下針對自有客群中的積極創業者進行精準提案。在提出解約預告前迅速物色合適人選，協助店主從容完成有計畫性的事業重整，擺脫搬遷期限逼近的沉重壓力。

◇ Kukan Real Estate 官方 Instagram

網址：https://www.instagram.com/kukan_fudosan?utm_source=ig_web_button_share_sheet&stkn=ZDNlZDc0MzIxNw==

總結：在提出退租解約前，請先洽詢 Kukan Real Estate

店面退租時所產生的原狀恢復（毛胚拆除）高額費用，只要透過正確的步驟與專業談判，完全有機會得以免除。

然而，若在尚未備妥配套方案前便貿然向房東提交解約通知，爭取免除原狀恢復的籌碼與選擇將大幅縮減。若您目前正為籌措拆除費用感到困難，或希望能將店內廚房設備變現後體面退場，在啟動任何官方解約手續之前尋求專業諮詢至關重要。

我們秉持嚴格的保密原則，為您提供免費的現況評估與最佳退場策略建議。若您正考慮在札幌市內撤出商業店面或尋求現況頂讓，歡迎隨時與 Kukan Real Estate 聯繫。