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因應富良野地價飆升與札幌圈成長放緩，透過「民宿×月租」整合營運，全面打破傳統固定租金的收益上限。

深耕空間設計與住宿設施開發的 空閑 株式會社（總部：北海道富良野市；代表董事：山本健太郎），因應日本國土交通省於 2026 年 9 月 15 日發布的基準地價趨勢，宣布全面強化涵蓋全北海道（含富良野、二世谷、札幌圈等）的房產資產管理（AM）服務「JANKEN」。

富良野市住宅地價連續兩年榮登日本漲幅榜首；然而，面對建築成本攀升與札幌圈成長放緩，北海道房產正面臨「市場兩極化與高成本」的結構性挑戰。對此，「JANKEN」擺脫傳統固定租金模式，透過「民宿×月租」的混合營運與獨家空間打造，協助投資人在高成本時代實現房產收益最大化。

主導房產資產管理的民宿一站式綜合平台「JANKEN」
URL：https://janken-hokkaido.com/cn/

基準地價趨勢與北海道房產管理的「新常態」

富良野與千歲快速崛起、札幌圈增長放緩：基準地價揭示北海道房產的「兩極化」

根據日本國土交通省於 2026 年 9 月 15 日發布的基準地價及相關報導，北海道房產市場展現出區域表現分化與成本結構轉變的趨勢。

富良野住宅地價漲幅連續兩年冠絕日本

富良野市北之峰町地價大漲 32.0%（前年為 +27.1%），成長進一步擴大，主要由入境觀光需求引導的度假村開發強力帶動。

千歲商業地價維持高檔榮景

受惠於次世代半導體廠進駐，千歲商業地價平均上漲 20.6%，其中熱門地點以 +25.2% 擠身全國第五名。

札幌圈漲幅收斂與建築成本攀升

另一方面，札幌市住宅地價漲幅收斂至 0.7%（前年為 1.4%），周邊近郊增速亦同步放緩。主因在於運輸費用與寒帶高規格隔熱資材導致建築成本高企，使郊區獨棟住宅市場出現觀望現象。

◇参考
「北海道基準地價：富良野住宅地價漲幅連續兩年冠絕日本，札幌圈漲幅收斂」（《北海道新聞》2026年9月15日報導）
「令號8年（2026年）都道府縣地價調查」（日本國土交通省）

傳統「固定租金模式」面臨投資回收困境

在土地取得成本與建築費用大幅攀升的背景下，依賴傳統「月租固定租金」的營運模式正面臨嚴峻考驗。

一般住宅公寓的租金受限於周邊行情、交通便利性及當地居民所得，存在強烈的上限壁壘。即使建築成本翻倍，也無法將區域租金隨之加倍。這導致租金收益無法匹配投資總額，造成殖利率大幅下滑與投資回收期顯著拉長。

以「觀光需求×月租營運」實現高成本時代的資產管理

以北海道地方城市為例，即便一間月租 4 萬日圓的公寓全年滿房，年收入僅有 48 萬日圓。然而，造訪富良野、二世谷與札幌的全球入境旅客，僅需入住數晚即可創造等同於整月租金的收益潛力。

擺脫受限於日常居住需求的固定租金，運用「動態定價」彈性掌握旺季的觀光與短期住宿紅利，並於淡季鎖定穩健的月租需求——此資產管理戰略的範式轉移，正是高成本時代下讓北海道房產投資脫穎而出的最佳解方。

兼顧獲利能力與穩定營運：「JANKEN」整合型資產管理（AM）

打破傳統框架、工程化演算高殖利率的整合解決方案

空閑提供的「JANKEN」超越單純的物業管理（PM），從事業收支的根本改善到出口戰略，提供全方位的整體規劃。

「民宿×月租」混合營運模式

於觀光旺季作為高單價民宿營運以極致化獲利；在淡季或受限於《民宿新法》180天上限的其餘期間，則無縫切換為月租模式，吸引遠距辦公者與區域工程建設計劃人員入住。藉此降低全年空房風險，確保穩健的現金流。
URL：https://iwor-monthly.com/

參考｜近期推出的月租公寓代管營運服務「Iwor Monthly」
URL：https://iwor-monthly.com/owner/

打造高平均每日房價（ADR）的空間設計規劃

結合富良野、二世谷、札幌等各地的自然地景與在地故事，注入客製化空間設計，並全面導入高斷熱、防雪等北海道專屬的耐寒建材規格。與市場上一般的租賃物件及競屬設施形成強烈差異化，打造即使高單價也能持續深受青睞的特色空間。

「JANKEN」裝修與老屋翻新營運服務
URL：https://janken-hokkaido.com/reform-renovation/

從購入到退出（出售／事業轉讓）的全流程一站式陪跑

提供從土地選址、企劃設計、日常收益管理（Revenue Management），到未來設施出售與 M&A 支援的一站式服務，全力追求投資人淨營業收益（NOI）與資產價值的最大化。

透過「JANKEN」購置房產流程（FLOW）
URL：https://janken-hokkaido.com/cn/real-estate-buying-process/

深耕富良野的現場主義：以使用者視角的「空間設計」精準捕捉市場需求

「看到地價大漲 32% 的新聞，能無憂無慮感到高興的恐怕只有賣方。」

在地富良野地價連續兩年冠絕全國，固然是令在地感到無比自豪的事；但從資產管理人的角度來看，這意味著一場極高難度的挑戰正式開局——「土地過於昂貴，若只是照常興建一般公寓並以常規模式出租，根本無法獲利。」再加上運輸費用與高規格隔熱成本等北海道特有的額外負擔，開發壓力可謂雪上加霜。

然而，這正是我們展現價值的時刻。既然「買地貴、建房也貴」，那我們要做的，就是打造出能創造遠超越這些成本的體驗價值與高房價價值的精緻空間。

高成本時代下的房產投資策略｜結合北海道觀光紅利的高殖利率資產管理

我們不再局限於地方城市每月僅數萬日圓的傳統租金框架，而是打造即使每晚定價 10 萬日圓仍能吸引全球旅客爭相入住的卓越住宿空間；在淡季期間，則透過工程人員與中長期住宿者等在地剛性需求穩健填補空房。我們不只單憑紙上的財務試算表作答，更憑藉親身體會北海道嚴冬與熾熱觀光紅利的實戰經驗，有絕對信心打造出能屹立於高成本時代的強韌房產資產。

擔綱不動產資產管理的民宿綜合平台「JANKEN」
URL：https://janken-hokkaido.com/cn/

關於 空閑株式會社

「創造空間，循環價值」

以北海道富良野市與札幌市為據點，提供涵蓋空間設計、不動產資產管理（JANKEN）至 Web 網頁製作的一站式創意服務。結合設計的力量與深耕在地商業戰略，陪跑協助解決區域課題並極致化不動產資產價值。

空閑 企業官方網站
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● 公司名稱：空閑株式會社/ Kukan Inc.
● 設立日期： 2022年11月29日
● 資本額： 1,000,000日圓
● 代表人： 山本 健太郎
● 所在地（富良野辦公室）：日本北海道富良野市榮町4-7, 〒076-0023
●所在地（札幌辦公室）：日本北海道札幌市豐平區豐平4條3丁目1-1, 〒062-0904
● 許可證號碼：宅地建物取引業 北海道知事 上川(1)第1316號

事業內容

● 民宿投資事業 – JANKEN 企劃營運，北海道地區民宿投資專案支援。
● 創意事業 – 事業開發、品牌建立、行銷解決方案企劃支援。
● 不動產服務 – 不動產買賣・租賃・仲介、收購再生、開發、資產管理、獨棟住宅・宅地分割銷售、住宅・公寓建設・銷售、室內裝修工程、翻修工程。
● 網路服務 – 網站企劃・製作・營運、IT 支援業務、線上秘書、網路資訊提供。
● 人才招募支援業務 – 提供全方位的人才招募解決方案，包括：招募流程委外（RPO）、企業形象宣傳、Wantedly 經營代管、招募網站與影片製作，以及招募 DX 數位轉型支援。

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