【納稅管理人代辦】二世古・富良野・札幌的不動產投資與民宿稅務對策

2026-09-01 媒体

作為享譽全球的頂級度假勝地，二世古（俱知安）地區的高級公寓大樓、活用富良野古民家打造的特色民宿，以及札幌市內的高投報率收益型地產——北海道極具吸引力的房地產市場，正持續吸引來自全球投資人的目光。

然而，當未持有日本在留資格與住民票的外籍投資人、海外居住者（非居住者）或境外法人取得日本不動產時，有一項絕對無法忽視的關鍵法定程序：選任「納稅管理人」（Nozei Kanrinin），以代為接收日本稅務機關與地方政府寄發的納稅通知書並辦理繳稅。

原則上，日本行政機關不會將稅單寄至海外地址。未持有日本銀行帳戶的海外非居住者若要合法、順暢地完成稅務手續，在國內指定法定代理人是必不可少的步驟。

本文將由在北海道深耕民宿及不動產營運事業「JANKEN」的空閑株式會社（クウカン株式会社 / Kukan Inc.），為您詳細說明納稅管理人的職責、代辦服務的必要性，以及未依法選任可能面臨的重大風險。

◇ 計畫在二世古、富良野購置不動產？歡迎參考本篇指南：

二世谷、富良野不动产购买指南【外国人版】手续、税金、管理全解析

海外居住者如何繳納日本房產稅？選任「納稅管理人」的重要性

依據日本稅法規定，在日本境內無住所或居所之個人（非居住者），或在日本境內未設立總機構之境外法人，若取得或營運日本境內不動產，必須依法選任「納稅管理人」代為處理所有相關稅務事宜。

納稅管理人的正式選任，需向管轄該非居住者納稅地之稅務署長提交指定申請書。完成登記手續後，即可順暢代收納稅通知書、繳納稅款及代領各類退稅款項。

在持有不動產或經營民宿期間，非居住者在日本主要需繳納以下三種稅金：

固定資產稅・都市計畫稅（每年課徵之地方稅）
課稅對象為每年1月1日當天登記名義上的不動產所有權人。地方政府通常於每年春季寄發繳稅通知書，所有權人須於規定期限內完成繳納。
不動產取得稅（購屋後僅需繳納一次）
於購置土地或建築物後數月至半年左右，由都道府縣政府核課的一次性稅捐。
所得稅・法人稅（民宿與租金收益之確定申告／報稅）
若將名下物件作為民宿或長期租賃物件營運並產生日本境內所得，依法有義務進行年度綜合所得稅申報（確定申告），並申報繳納相應稅額。

在北海道各大核心區域，依據投資目的與營運模式不同，對納稅管理人的實務需求亦有所差異：

二世古地區不動產資產價值極高，購屋後產生的不動產取得稅往往相當可觀。此外，未來若計畫出售物件或租賃給法人企業，將適用非居住者預扣所得稅規定（原則為 20.42%），因此必須具備與專業稅理士（會計師）密切對接的專業稅務管理體制。

◇ 參考資料｜日本國稅廳非居住者預扣所得稅率規定

No.2884 對非居住者等之源泉徵收與扣繳稅率（日本國稅廳）

越來越多投資人在富良野周邊購置獨棟透天或別墅，並在自用閒置期間投入民宿營運。在此情況下，投資人不僅需要單純的代繳稅服務，更需要能夠精確申報民宿營業額、扣除各項合理營運支出（清潔費、水電瓦斯費、裝潢折舊攤提等）並辦理確定申告的專業合作夥伴。

若欲在以札幌為中心的都市圈擴大投資規模，透過設立日本法人（株式會社或合同會社）來持有與營運不動產，只要公司代表居住於海外，即必須辦理法人納稅管理人申報。從法人稅申報、董事酬勞到員工薪資代扣所得稅等，皆需要符合日本企業實務的全方位合規支援。

◇ 參考資料｜在日本開展業務所需的「經營管理簽證」

外國人經營管理簽證取得與公司成立｜札幌・二世古・富良野民宿與不動產投資指南

若未依法指定納稅管理人，導致稅金逾期未繳或未如期申報，將對您的資產安全與營運帶來重大衝擊：

衍生滯納稅（延滯稅）等額外罰款負擔
若未於法定納稅期限前全數繳清，自繳納期限翌日起至實際完納之日止，將依日數加計法定滯納金（利息懲罰）。
不動產（資產）遭查封甚至強制公拍
即使因身在海外未收到催告函，若長期欠稅，地方政府最終有權依法查封該不動產，並進行強制換價拍賣（公賣處分）。
影響金融機構合規審查與法人銀行帳戶使用
若存在欠稅紀錄或金流來源不明，將觸及金融機構的反洗錢（AML）與合規審查標準，可能導致日本法人帳戶開戶遭拒或現有銀行帳戶受限。

◇ 深入了解納稅管理人的重要性：

外国人在二世古和富良野购买不动产时必需的纳税管理人是什么？角色与必要性解析