在新雪谷購買房地產設立公司更划算？專業人士解析成功流程與注意事項

2026-08-10 媒体

作為深受全球投資人矚目的世界級滑雪勝地，北海道新雪谷區域（含俱知安町、新雪谷町等）一直熱度不減。在計畫購買高級公寓、私人別墅，或是民泊（民宿）與飯店用房地產時，許多投資人常面臨一個核心疑問：「究竟應該以個人名義購買，還是設立日本公司來持有？」

事實上，若考慮進行一定規模以上的投資，或是規劃未來的商業營運，透過「在日本設立法人（公司）」來取得並營運房地產，是目前極為普遍且被廣泛採用的策略。

本文將從專業角度，深入淺出地為您梳理在新雪谷購屋選擇設立公司的理由、節稅優勢、從成立公司到取得物件的完整7大步驟，以及外國投資人必須注意的法務與金融合規要點。

在新雪谷購屋選擇設立公司的理由｜個人與法人之比較

在新雪谷區域購買高單價房地產時，以個人名義購入與設立日本法人購入，在稅制以及未來的事業發展空間上存在顯著差異。

以法人（公司）名義購買的主要優勢（稅務・折舊・事業化）

選擇成立公司來進行房地產取得，最大的好處在於稅務優化與營運上的彈性。

所得稅率與法人稅率的結構性差異（長期節稅效果）

日本的個人所得稅採累進稅率制，加計復興特別所得稅及居民稅後，最高稅率可達約55%。相比之下，中小法人的實質法人稅率（含法人居民稅、事業稅等）約維持在25%～34.5%左右。房地產產生的租金收入或民泊/飯店營運營收越高，以法人名義進行申報就越具備稅務優勢。

建物部分列支折舊費用以達成節稅

在購屋總價中，屬於建物（及附屬設備）的部分，可依據法人會計規定逐年計提折舊費用（Depreciation）。這能有效扣減應課稅所得，讓手頭現金流達到最大化。

順暢轉型為民泊・飯店營運等商業化模式

若物件不僅作為個人別墅，還希望進行營運收益，以法人名義持有更容易取得各類營業執照、與在地物業管理公司簽約，並順利處理營收款項。

透過事業承繼與M&A（公司股權轉讓）實現靈活的權利移轉

直接買賣或移轉房地產本身時，會產生所有權移轉登記費及房地產取得稅；但若採用股權轉讓（M&A）的形式，則可將公司名下的資產整體承繼，提供更靈活的退場機制（Exit Strategy）。

必須掌握的劣勢與維護成本

另一方面，設立與維運法人也會伴隨相應的初期費用與定期管理成本。

初期成立費用及固定維護費用

包含公證役場的章程認證費、法務局的登記預算等行政規費。此外，無論公司當年度盈利或虧損，每年皆須繳納「法人居民稅均等割」（每年約數萬日圓起）。

決算與申報的專業人士委託費用

日本的法人稅務申報具高度專業性，通常需要委託日本的稅理士（稅務師）處理年度決算與申報業務，需預留相關的顧問費與決算服務費。

【完整7步驟】在新雪谷從設立公司到購買房地產的流程

以下為透過新設立的日本公司在新雪谷購買房地產時的標準實務流程（Step 1 至 Step 7）：

Step 1：制定投資策略與選定物件（決定區域與用途）

首先明確投資目的（自家用別墅、民泊營運、飯店經營或中長期資產配置）。考量俱知安車站周邊（新幹線延伸預定地）、Grand Hirafu（比羅夫）、Hanazono（花園）等不同區域的土地利用管制與建築規範，選定合適物件。

Step 2：決定公司形態與製作基本事項（章程/定款）

選擇成立的公司形態。日本最常見的選擇為「株式會社（KK）」與「合同會社（GK）」。若重視社會認知度與外部投資人的信任度，通常選擇株式會社；若希望降低成立成本並提高組織運作自由度，則多選擇合同會社。同步確定公司名稱、總公司地址、事業目的、資本金金額、役員（董事）結構等並撰寫定款（章程）。

Step 3：公證役場章程認證（株式會社）與準備必要文件

若為株式會社，須於公證役場進行章程認證（合同會社無需認證）。海外居住者若擔任發起人或董事，須準備替代印章證明書的「簽名簽署證明書（Signature Certificate）」及其日文譯本。

備註：在製作與認證章程時，選擇「電子章程」而非紙本章程，可節省4萬日圓的印花稅。

◇ 關於電子定款（電子章程）
什麼是電子定款（電子章程）？優缺點、製作與認證方法解析（東大IPC）
關於電子定款（電子章程）認證申請方式之擴張（日本公證人聯合會）

Step 4：繳納資本金與法務局設立登記

將設立所需的資本金匯入發起人代表或在地代理人（如司法書士）的日本銀行帳戶，並製作資本金繳納證明文件。若發起人未持有日本國內銀行帳戶，則需規劃利用共同發起人或在地合作對象（代理人）的帳戶方案。準備好繳納證明等相關文件後，向法務局提出設立登記申請，提出申請的當日即為官方認定的「公司成立日」。

Step 5：開立法人銀行帳戶與稅務申報（選任納稅管理人）

公司設立登記完成後，準備法人登記謄本（歷史事項全部證明書）、章程影本、事業計畫書等證明文件，至金融機構辦理法人帳戶開立手續。近年因應洗錢防制（AML）規定，妥善準備實質控制人（UBO）的審查資料至關重要。此外，海外居住者若擔任日本法人的董事或股東，須在此階段向稅務署提出法人設立申報，並同時提交「納稅管理人」的選任報備，由其代為接收稅務通知與辦理申報事宜。