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無論是外派赴任的海外工作者，或是在北海道購置度假別墅、投資用不動產的海外業主，身為生活重心位於日本境外的「非居住者」，在妥善維護日本不動產（公寓大廈、透天獨棟、度假別墅）時，往往面臨各項繁瑣的實務門檻。

作為出租或民泊運營的收益型物業通常有代管業者協助，但若是自用型公寓或純度假別墅，各項稅費繳納與現地巡檢往往只能親力親為，或不得不依賴日本當地的親友協助。

本文將由深耕札幌、俱知安（二世谷）、富良野地區、致力於解決地方課題的「空閑株式會社（Kukan Inc.）」，為您詳細解析專為非居住者量身打造的「不動產・公寓物業代管及納稅管理人支援服務」。

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海外業主在管理日本不動產時面臨的 3 大課題

未在日本設有戶籍的海外居住者在維護日本物業時，主要面臨以下三大難題：

1. 固定資產稅・都市計畫稅繳款單無法寄送至海外

日本地方政府寄發的固定資產稅及都市計畫稅繳納通知書，原則上不直接郵寄至海外地址。若未在日本國內選任並申報代理人（納稅管理人），往往連稅單都無法順利收取。

2. 管理費、修繕積立金及公共事業費扣款需要「日本國內銀行帳戶」

公寓大樓的管理費、修繕基金，以及水電瓦斯等公共費用，絕大多數要求透過日本國內銀行帳戶進行自動扣款。許多大樓管委會及公用事業單位不支援海外匯款直接扣繳或信用卡付款，使得繳費手續極為繁瑣。

3. 空屋狀態下的郵件堆積與寒冷地區突發狀況（漏水、凍結、雪災）

信箱長期堆積未取，不僅容易引發治安隱憂，還可能漏看管委會的重要文件（如所有權人會議通知、修繕公告）。此外，北海道冬季常見的「水管凍裂」、「積雪損害」或「室內外漏水」等緊急事故，由海外遠端處理極為困難。

置之不理風險高！稅金與公寓維護費用欠繳之後果

若因「人不在日本」或「沒收到稅單」而延誤繳納，不僅可能損及資產價值，更會引發重大的法律風險。

欠稅將產生滯納金，並面臨資產查封風險

超過繳納期限後，將按日加計法定滯納金。若長期未繳且未回應催繳通知，最嚴重可能導致不動產遭稅務當局查封並進入強制公賣程序。

管理費・修繕積立金欠繳之遲延損害金與法律訴訟

長期欠繳公寓大樓管理費或修繕積立金，將依大樓管理規約產生遲延利息。管委會亦有權向法院聲請發發支付命令或提起民事訴訟，將嚴重影響所有權人之信用。

空閑株式會社（Kukan Inc.）提供的 4 大「物業代管」服務

空閑株式會社為海外業主提供全方位代管機制，全面代辦各項行政、金融手續及現地巡護工作：

① 固定資產稅代繳・出任納稅管理人

協助向地方政府及稅務署完成「納稅管理人」申報手續，由本公司正式受任並確實接收各類稅單。我們將於期限內代為完成繳納，杜絕欠稅與滯納金風險。

② 管理費・修繕積立金・水電瓦斯費代繳管理

統籌管理並代繳公寓管委會管理費、修繕基金、水電瓦斯、網路通信等各項定期開銷。將繁雜支出單一窗口化，大幅降低海外匯款手續費與作業負擔。

③ 郵件定期確認・電子化（掃描）回報・海外轉寄

專人定期巡查現地信箱並清理廣告雜物。管委會會議紀錄、重要通知書及政府公文等將即時掃描以電子郵件匯報；重要正本文件則依指定地址透過國際郵件轉寄海外。

④ 鑰匙保管代管・突發狀況現地勘查與廠商協調

事前妥善保管物業鑰匙，遇上「樓上漏水通報」或「暴雪導致門窗疑慮」等緊急狀況時第一時間趕赴現場。提供附照片之現況報告，並代為安排專業修繕廠商與現場監工。

採用預託金（Deposit）機制，收費公開透明

為降低頻繁跨境匯款產生的高額手續費與作業負擔，空閑株式會社採用「預託金制（Deposit）」。業主預先撥付一定金額至專用代管帳戶，由此扣抵每月各項維護費用與稅金。

服務項目	費用標準（※依物業規模與規格調整）
基本代管方案（管理費／公用事業代繳、信箱巡檢）	房租的 5%，或每月 10,000 日圓起
納稅管理人支援（固定資產稅單接收與代繳）	每年 150,000 日圓起
緊急現地應對・廠商調度（漏水、雪災勘查、現場監工等）	個別報價（每次 15,000 日圓起）
初期設定・簽約手續費	30,000 日圓起

我們會定期提供詳細的收支報表與預託金餘額明細，確保財務透明，讓您在海外也能精準掌握財務狀況。

海外不動產代管常見問題（Q&A）

Q1. 沒有日本國內銀行帳戶也可以委託嗎？

A. 可以。您只需從海外匯入預託金至本公司指定帳戶，各項稅費與維護支出將由本公司全權代為自日本境內繳納，無日本帳戶亦可輕鬆啟用服務。

Q2. 可以使用英文或中文溝通回報嗎？

A. 可以。團隊內備有多語言對應人員，可提供重要文件翻譯說明、定期外語報告書編製等溝通服務。

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Q3. 不在日本的期間，可以將物業轉作民泊（民宿）運營嗎？

A. 可以。空閑株式會社透過旗下的不動產綜合品牌「JANKEN」，同步提供民泊運營代管與老屋裝修改造服務。我們能為您規劃「自住度假與閒置期間收益化」兼顧的靈活運用方案。

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Q4. 若需要進行日本所得稅申報，可以介紹稅理士（會計師）嗎？

A. 可以。若產生租金收益或不動產出售之資本利得而需進行確定申告時，我們可協助引薦熟稔非居住者稅務的合作稅理士與會計師，順利完成報稅流程。

Q5. 可以只在海外外派期間（如數年內）短期委託嗎？

A. 可以。我們提供以年為單位的靈活合約期間。當您調任返回日本時，將協助進行完善的交接。

【對應區域】因應札幌・俱知安（二世谷）・富良野在地特性的管理體系

北海道屬於寒冷豪雪氣候，資產保全的核心關鍵在於委託深諳在地氣候與不動產特性的專業團隊：

札幌區域

以市中心高層大樓（Tower Mansion）與自住型集合住宅為主。負責與管委會聯絡協調、大型修繕工程資訊共享，以及長期空室時的通風換氣確認，維持都市型資產的最佳狀態。

俱知安（二世谷）區域

專門對應國際級度假勝地二世谷・俱知安的高級別墅與度假公寓（Condominium）。發揮多語言溝通優勢，全面支援海外業主的資產維護與法務稅務手續。

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富良野區域

多為獨棟別墅或坐落於自然環境中的物業，冬季氣溫常降至零下 20 度。針對寒冷地區特有的「給排水管水拔防凍對策」、「屋頂除雪與落雪災情巡檢」，我們運用在地深厚網絡提供迅速應對。

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總結：北海道不動產・公寓大廈代管首選「空閑株式會社（Kukan Inc.）」

「希望妥善守護珍貴的日本房產，卻難以從海外兼顧繁瑣的管理與繳費作業」

為了解決業主的困擾，空閑株式會社提供從納稅管理人就任、日常各項代繳，到緊急狀況現地勘查的一站式物業代管解決方案。

我們立足北海道在地，守護您的寶貴資產，讓物業隨時維持在安心舒適的最佳狀態。若您正在評估札幌、俱知安（二世谷）、富良野地區的不動產與公寓代管服務，歡迎隨時與空閑株式會社聯繫。

◇參考文章

空閑株式會社（Kukan Inc.）官方網站
URL: https://kukanhokkaido.co.jp/cn/

北海道民泊投資・不動產綜合平台「JANKEN」
URL: https://janken-hokkaido.com/cn/