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在札幌市內經營餐飲店或零售店等實體店面的經營者中，不少業主正面臨長期業績低迷、人事與原物料成本持續攀升的雙重壓力，深感「赤字虧損持續擴大，難以繼續獨立苦撐營運」。

當考慮放手店面時，多數人最先聯想到的往往是「歇業關店並將店面拆除」。然而，毛胚拆除工程動輒需要數百萬日圓的高昂費用，更意味著必須忍痛放棄多年累積的顧客基礎與長年打拚的員工夥伴。

在這種情況下，值得認真評估的退場選擇便是「赤字店面出售（營業權讓渡／小型 M&A）」。透過將店面的營業權、設備與營運 Know-how 作為一項完整事業轉讓給下一位經營者，不僅能大幅降低拆除費用的支出負擔，更能在將各方衝擊降至最低的前提下重新出發。

本文將以客觀的專業視角，深入說明即使是處於虧損狀態的店面仍能順利轉讓的底層邏輯，並為您整理在札幌地區順利推動營業權讓渡的實務步驟與注意事項。

札幌赤字店面得以順利出售的原因｜以「事業承接・小型 M&A」取代黯然歇業

許多店主常抱持「虧損中的店面怎麼可能有人想買」的刻板印象。然而，只要從買方的經營策略與投資角度切入，便能理解為何赤字店面依然具備極高的吸引力與商業價值。

赤字店面仍有買方承接的背景與「地段・裝潢設備」的資產價值

對於計畫開設新門市的連鎖企業或尋求創業的個人而言，若要從零開始物色空屋毛胚並發包裝潢施工，往往需要投入鉅額的初期建置資金與長達數個月的籌備期。

即使當前店面處於虧損狀態，只要具備以下客觀條件，對買方而言依然是極具魅力的收購標的：

• 具備高度集客潛力的黃金地段（札幌車站周邊、大通、薄野或主要地下鐵車站鄰近商圈等）
• 新設成本極為昂貴的專業排煙風管、給排水管線及全套營業用廚房設備
• 內部裝潢已具備完整格局，簽約後僅需更換招牌或局部改裝即可迅速開幕營運的時間優勢

從買方的角度來看，只要評估透過自家的招牌餐點、營運系統或數位行銷資源即可實現轉虧為盈，接手現成店面便是一個能大幅縮減初期投資成本與籌備時間的明智投資決策。

單純退租解約與「營業權讓渡（事業讓渡）」的本質差異

若選擇單方面終止租賃契約退租，租客必須自費承擔原狀恢復（毛胚還原工程）的全部開銷，退場時手頭無法留下任何資產。

相較之下，「營業權讓渡（事業讓渡）」不僅包含店面的有形資產（裝潢設備、廚房器具、桌椅生財工具），更涵蓋了店名品牌、菜單配方、營業許可取得 Know-how 及既有客群等無形事業價值，一併有償或無償轉移給第三方的交易模式。

在法律層面上，營業權讓渡不同於買下整間公司的股權轉讓（概括承受），而是可以針對特定資產與合約進行個別篩選與承接，因此能以單一門市為單位進行極具彈性的事業交接。

◇ 參考資訊｜自 2023 年 12 月法令修改後，進行事業讓渡時，營業許可已可直接承接！詳情請參閱以下官方說明：

關於事業讓渡之營業許可・申報地位承接相關事宜（東京都保健醫療局）

保障員工工作權益與延續老顧客情誼的實質優勢

若直接將店面拆除歇業，長年支撐店鋪營運的員工勢必面臨資遣解僱的命運。

透過營業權讓渡將事業交由後續經營者接手，在取得員工個別同意的前提下，可將勞動契約轉移至新經營者體系下，妥善保障員工的就業安定。此外，若新團隊選擇保留原有店名招牌或經典菜色，更能讓深獲老顧客喜愛的店鋪歷史得以傳承延續，避免地方記憶就此中斷。

赤字店面出售（營業權讓渡）的評估指標與實務注意事項

要順利促成赤字店面的營業權讓渡，必須客觀掌握自家店鋪的優勢與痛點，並謹慎推進相關法律手續。

札幌・薄野等黃金地段與「重餐飲設備」的強大競爭力

在札幌市內，積極拓點的餐飲集團與新進業者持續鎖定尋找的，正是具備「可經營重餐飲基礎建設」的優質店面：

• 直通大樓頂樓的獨立專用大型排煙風管
• 埋設型截油槽以及充足的大容量瓦斯與電力供應

對於燒肉、成吉思汗烤肉、拉麵等油煙油脂較大的業態而言，事後追加施工不僅費用極其昂貴，更常因大樓管理規約或建物結構限制而完全無法取得施工許可。店面若本身已具備可經營重餐飲的規格，這項硬體條件本身即是吸引買方出資承接的強力賣點。

赤字原因分析（業態不合、人力短缺等）與買方的改善轉機

買方在評估案件時最關注的重點，莫過於「目前的虧損原因為何」。只要赤字原因具體明確，且屬於買方既有資源能夠有效解決的範疇，頂讓條件談判便能大幅加速：

• 營業業態與商圈客群不符
  （例如：位於商辦大樓林立的商業區，卻主打高單價夜間居酒屋，未能吃到龐大的上班族午餐商機等）
• 人手不足導致的營收流失
  （例如：來客需求龐大，但因內外場人手不足而不得不限縮接待座位等）
• 線上集客與社群行銷的投入不足
  （例如：地理位置與料理口味俱佳，但缺乏系統性的網路曝光與集客機制等）

這類因素只要經由買方更換適合業態，或導入成熟的集團人力與行銷資源，便具備極高的翻轉盈利機會。

徹底落實「保密協定」，防範消息走漏引發員工集體離職

在推動店面出售的實務流程中，最需要嚴格管控的無疑是「資訊機密性」。

在尚未正式簽約前，若店面即將出售或經營權易主的風聲不慎傳入員工或供應商耳中，極易引發員工恐慌性提前離職、供應商緊縮交易條件，甚至引發顧客流失，導致門市營運價值在短時間內急遽縮水。

因此，在啟動轉讓的初期階段，務必與仲介顧問及買方候補簽訂保密協定（NDA），並採取匿名化概要資料的方式逐步釋出資訊，這是保護店面價值的實務鐵則。

順利推進札幌赤字店面營業權讓渡・事業承接的實務步驟

營業權讓渡涉及營運合約與權利義務的全面交接，並非單純的物品買賣，因此必須按部就班地謹慎推動。

步驟 1：簽署保密協定並全面盤點資產與合約關係

首先，與仲介專業團隊或買方候補簽訂保密協定（NDA），隨後系統性地盤點店鋪現狀資料：

• 近數期的損益表（P&L）與每月營收數據變化
• 廚房設備與店內裝潢清冊（釐清自有資產、租賃 Lease 或租借品項）
• 現有員工勞動合約、薪資架構與出勤條件
• 主要原料食材供應商與外部協力廠商之合作合約

透過詳細盤點，明確劃定本次預計移轉的資產項目與合約承接範疇。

步驟 2：與具備綜效的買方候補協商頂讓條件

緊接著，在市場上篩選並接洽能將店面地段與設備價值發揮至最大效益的合適買方。

除了協商營業權轉讓金外，包括「員工留任聘用條件是否維持」、「預定交接基準日」、「各項應付未付款項與押金保證金的結算方式」等具體細節，皆需逐一釐清並達成初步共識（基本合意）。

步驟 3：簽訂事業讓渡契約並取得房東同意手續

在各項實質條件達成共識後，雙方正式簽署「事業讓渡契約書」。

在此階段，最關鍵的核心環節是「取得店面出租人（房東／大樓物業公司）的正式承諾」。若要透過事業讓渡將實體店面移交給新店主，必須取得房東同意轉讓租賃權，或者由原租客與房東合意合約終止，同時由新店主與房東直接簽署全新的店面租賃契約。

未經房東同意擅自將店面私下交付他人使用，將構成重大租賃違約並面臨被終止合約的嚴重後果；因此，事前向房東妥善說明並取得正式書面同意，是交接程序中絕對不可或缺的合法步驟。

支援赤字店面出售・事業承接的 Kukan Real Estate 核心優勢

赤字門市的事業承接與營業權讓渡，不僅需要精通不動產租賃法規，更深涉餐飲門市第一線營運痛點與企業財務等全方位的跨領域專業。

若您正考慮在札幌市內出售門市、進行事業重整或退場交接，歡迎指名深諳餐飲營運與不動產專業的 Kukan Real Estate。

◇ Kukan Real Estate 官方網站

網址：https://kukanhokkaido.co.jp/realestate/

立足自家餐飲與旅宿經營實績，從第一線角度客觀評估門市資產

Kukan Inc. 不僅具備不動產專業，更在札幌市內親自投入營運餐飲門市、無人旅宿（Minpaku）以及多元不動產事業。

此外，我們的第一線顧問曾於高強度餐飲現場擔任店長，因此不會僅憑財務報表上的帳面虧損數字便武斷評價；而是能深入檢視「排煙通風管線容量」、「廚房外場作業動線流暢度」以及「轉換業態時的翻倍成長潛力」等現場真實價值。我們能以具說服力的實務語言向買方精準展現空間潛力，協助爭取最有利的交接條件。

活用金融機構（地銀・信金・公庫）融資經驗，全方位支援買方資金到位

在事業讓渡實務中常見的破局原因，往往在於「雖然找到了合意買方，但對方因銀行貸款受阻或未通過房東徵信審查，導致交易在最後關頭告吹」。

Kukan Inc. 在自身企業開拓多元事業的過程中，累積了向北海道在地地方銀行、信用金庫及日本政策金融公庫成功爭取商業貸款的深厚經驗。透過實質協助買方候選人撰寫高過件率的事業計畫書並提供金融審查面談輔導，我們能顯著降低資金未到位造成的履約風險，確保交接程序順利完成。

善用自有社群（SNS）與網路通路，精準媒合札幌地區開店意願者

透過專精於餐飲店面仲介與創業輔導，Kukan Real Estate 透過自家社群管道（如 Instagram）與專屬商業網絡，持續與札幌地區積極尋找開店標的的新創業者、擴店連鎖品牌及多元投資企業保持密切互動。

在物件向一般租屋大眾平台公開刊登前，我們便能直接在檯面下針對高意願的優質買方進行精準媒合。在正式向房東提交解約預告前低調且迅速物色合適承接對象，守護商業機密不外洩，協助業主在衝擊最小的情況下從容完成事業交棒。

◇ Kukan Real Estate 官方 Instagram

網址：https://www.instagram.com/kukan_fudosan?utm_source=ig_web_button_share_sheet&stkn=ZDNlZDc0MzIxNw==

總結：切勿因赤字虧損而輕言放棄，請先洽詢 Kukan Real Estate

在做出「因為赤字虧損，只能黯然關店並支付高昂拆除費」的消極結論前，認真評估事業承接與營業權讓渡的可能性絕對具有高度價值。

只要能物色到能洞悉您店面地段、設備價值與既有基礎的合適買方，便完全有機會大幅降低撤退成本、妥善保障員工就業，並讓自己從容邁向人生的下一個嶄新階段。

Kukan Real Estate 秉持百分之百嚴格保密原則，提供免費現場勘查評估與量身打造的最佳事業重整・轉讓方案諮詢。若您正考慮在札幌市內進行赤字店面重整或事業讓渡，歡迎隨時與 Kukan Real Estate 聯繫。