【札幌・二世谷・富良野】外國人如何進行房地產投資與成立公司？專業解析簽證申請、法人化流程與注意事項

2026-08-10 媒体

前言：為何選擇在北海道「法人化（成立公司）」？

世界級滑雪勝地「二世谷（俱知安）」與「富良野」，以及北海道的商業中心「札幌」，目前正吸引著全球富裕層與機構投資者前所未有的關注。越來越多外國買家以購買渡假別墅、開發民泊（民宿）或飯店為契機，開始在日本正式展開事業。

然而，在日本（特別是北海道）進行房地產投資或事業開發時，除了語言障礙外，最複雜的莫過於「行政與簽證手續」以及「在地法規限制」。僅僅購買物件是不夠的，若無法順利取得「經營・管理簽證」或通過日益嚴格的金融合規審查，事業將無法順利運查。

本文由深耕北海道的「空間株式會社（Kukan Inc.）」為您詳細解析外國人在日本設立公司、順利讓事業步入正軌的實務流程與關鍵注意事項。

在日本設立公司時，最主要的兩種形態為「株式會社（KK）」與「合同會社（GK）」。投資人應根據投資目的及地域特性（如二世谷、富良野等）進行選擇。

項目	株式會社（KK）	合同會社（GK）
主要特徵	社會信用度高，適合未來有股權融資、銀行貸款或 M&A（公司出售）需求的企業。	成立成本低且速度快。性質類似美國 LLC，非常適合用於單純持有與管理房地產資產。
註冊免許稅（法定費用）	最低 15 萬日圓（資本額的 0.7%）	最低 6 萬日圓（資本額的 0.7%）
定款（公司章程）認證	需於公證役場進行認證（手續費約 3萬〜5萬日圓）	免認證
適用場景	以札幌為據點的大規模事業展開、需向銀行申請大額融資者	在二世谷或富良野設立民泊、渡假別墅資產管理公司的輕資產起步

實務補充：
註冊免許稅方面，株式會社為 15 萬日圓起，合同會社為 6 萬日圓起。此外，株式會社還需支付公證役場的章程認證費（約 3萬～5 萬日圓）。若目的僅為以法人名義持有並管理物件，選擇合同會社即可；若重視與在地企業合作或未來事業規模化，則建議選擇株式會社。

公司設立流程主要分為「準備階段（前半 4 步）」與「法務局登記及設立後（後半 4 步）」：

Step 1： 確定商號（公司名稱）與事業目的

Step 2： 製作定款／公司章程（涵蓋法定絕對記載事項）

Step 3： 於公證役場進行定款認證 (僅株式會社需要)

Step 4： 製作公司代表印鑑並匯入資本金 (匯入日本國內個人帳戶)

Step 5： 向法務局提出設立登記申請並登記公司印鑑 (★申請日即為公司成立日)

Step 6： 等待法務局登記完成 (約需 1～2 週)

Step 7： 取得印鑑證明書與登記事項證明書（公司謄本）

Step 8： 開立法人銀行帳戶

在公司設立完成前，法人帳戶尚未存在，因此資本金必須先匯入發起人（創辦人）的「日本國內個人銀行帳戶」。若創辦人居住於海外且在未擁有日本個人帳戶，必須透過居住在日本國內的共同發起人、設立時取締役（董事）或其代理人的帳戶進行操作。

必須載明「事業目的」、「商號」、「本社所在地」等法定項目。特別是計畫經營民泊或飯店業者，必須預先將未來營業許可所需的事業目的準確寫入章程。

向法務局遞交登記申請書的當天即為官方認定之「公司成立日」，且無法指定於政府機關休休日。

外國創辦人若計畫親自留在日本經營事業或管理物件，必須取得「經營・管理」在留資格（簽證）。即使公司登記完成，若簽證未獲批准，仍無法長期居留日本親自指揮事業。

注：依據最新入國管理法規，簽證審查標準已顯著提高。

3,000 萬日圓以上之資本額（或投下資產總額）：
資本額門檻已提高至 3,000 萬日圓以上。在房地產投資方面，僅以個人名義購屋收取租金的「被動資產運用」將不被認定；必須成立公司、準備 3,000 萬日圓以上資本金，並實際經營民泊或飯店等事業。
必須僱用 1 名以上之常勤職員：
規定必須僱用至少 1 名日本國民或持有永久居留者（永住者）等資格之常勤員工。
新增日本語能力及學經歷要件：
經營者本人或常勤職員中，必須至少 1 人具備指定之「日本語能力（如 JLPT N2 或 BJT 400分以上）」以及「學歷／經營經驗（相關領域之碩博士學位或 3 年以上經營管理經驗）」。
確保獨立之事業所（辦公室）：
租賃契約之目的必須為「商業／事業用」，且需具備獨立之辦公空間。注意：民泊物件本身原則上不可兼作公司辦公室使用，須另於札幌或當地設置專用辦公室。
事業持續性與專業人士評估：
除具體的收支計畫外，尚需提交經中小企業診斷士或公認會計士等專業人士評估認證之事業計畫書。

資本金來源證明（資金形成過程透明化）：
入國管理局審查最嚴格的項目之一即為「該 3,000 萬日圓是如何形成與轉帳的」。必須準備母國薪資單、資產證明、親屬贈與契約等客觀證明文件並附上日文翻譯。
準備簽名證明書（Signature Certificate）：
在未於日本辦理住民登記、無法取得印鑑證明書的情況下，海外非居住者須提供由母國政府機關或駐外大使館開立之「簽名證明書」，以辦理代表印鑑登記及不動產登記。
法人銀行開戶與「防洗錢（AML）」審查：
近年日本金融機構對外國投資人之合規審查極為嚴格。建議除實體大型銀行外，可同步申請網路銀行（如 GMO Aozora Net Bank 等）以提高成功率。
【極重要】借名登記與隨意變更代表人之風險：
若為了通過開戶或貸款審查而臨時設立「名義上的日本籍代表人」，並於審查後立即將其撤換，將被銀行視為違約行為（不正當利用）。一旦查獲，帳戶將被凍結，甚至會被要求一次性全額還清貸款。請务必採取合法透明的方式進行設立與營運。